Comment évolue le prix des loyers dans les grandes villes ? Le marché locatif privé en crise ?

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Comment évolue le prix des loyers dans les grandes villes ? Le marché locatif privé en crise ?

Les loyers baissent dans la majorité des grandes villes. Une conjoncture du marché locatif privé français qui pourrait réjouir les locataires, mais qui se révèle assez négatif quant à l’impact sur l’état général des biens locatifs.

Loyers et parc locatif : la tendance est à la baisse

Le parc locatif privé est d’humeur plutôt morose. En effet, son activité ne cesse de reculer de manière exponentielle depuis 2015, avec une baisse de 2,6 % en 2016 et 5,4 % en 2017. Ce repli affecte toute la France, à quelques exceptions près, comme l’Ile-de-France[1].

64.1 % des grandes agglomérations de plus de 100 000 habitants ont vu le prix de leurs loyers baisser en 2017[2]. Une situation marquée par une tendance à la baisse qui s’accentue durant la période estivale, traditionnellement marquée par un rebond des loyers depuis plusieurs décennies.

Quelles sont les villes les plus marquées par la baisse ?

Dans le top 3 des villes où les loyers ont le plus reculé en 2017, on retrouve Marseille, Le Havre et Rennes. Lyon, élue meilleure ville étudiante 2017-2018 connaît, quant à elle, la hausse la plus forte, avec Bordeaux, Lyon, Lille et Nîmes. L’attrait des Français pour ces villes et le fait qu’elles accueillent un grand nombre d’étudiants participent à la flambée des loyers (principalement des studios et des 2 pièces).

Autre fait marquant : plus la surface du bien locatif est grande, plus la baisse de loyer est prononcée. Ainsi, les 5 pièces et plus ont vu leur loyer baisser de 1,1 %, les 4 pièces de 0,6 %, alors que les loyers des studios et 1 pièce (21,6 % du parc locatif privé) ont grimpé de 0,4 %. Comptez alors 26,6 €/m2 en moyenne pour un 3 pièces, contre 33 € du m2 pour un studio !

 

 Et dans les petites villes ?

La baisse des loyers n’est pas l’apanage des grandes agglomérations. Bien au contraire, la désertification entraînant une diminution générale de la demande a eu, au cours de ces dernières années, un impact profond sur le prix des loyers : – 3 % en moyenne dans des départements à faible densité de population comme l’Ardèche, le Territoire de Belfort, l’Aube, la Lozère, la Nièvre.

 

 

Une baisse générale qui n’est pas sans conséquence

Depuis 2013, dans près de 9 grandes villes sur 10, les loyers progressent moins rapidement (+ 0,2 %) que l’inflation (+0,6 % entre 2013 et 2017, INSEE).

Un loyer moins cher, voilà de quoi réjouir les locataires. Cependant, cette évolution à la baisse des prix des loyers dans les grandes agglomérations a eu pour conséquence un recul de l’effort d’amélioration du parc locatif.

Les propriétaires bailleurs consacrent en effet moins de temps, et surtout moins d’argent, à l’entretien et à la rénovation de leurs biens immobiliers. Le taux de rénovation atteint en effet 14,3 % des biens en 2017 contre environ 21,9 % ces 20 dernières années, avec un pic à 37,2 % en 2012. [1]

Pourquoi cette baisse des loyers ?

Cette tendance à la baisse des loyers s’explique, en partie, par le développement exponentiel du parc locatif, nourri notamment par les logements financés grâce à la loi Pinel. Certes, les biens immobiliers neufs ont un loyer plus important que les anciens, mais leurs prix sont soumis à un plafond, et leur très grand nombre impacte grandement sur l’offre et la demande du marché à l’échelle d’une ville.

L’évolution des loyers de relocation

Dans la très grande majorité des grandes agglomérations, soumises à l’encadrement des loyers à la relocation, la baisse des loyers entre deux locataires est encore plus marquée : -1,3 % à Lille, -1,2 % à Marseille, etc.

Une occasion pour certains de mettre en cause le dispositif remis au goût du jour par le projet de loi ELAN puisque la baisse des loyers le prouve : le marché immobilier a tendance à s’auto-réguler dès lors que la demande recule.

Après plusieurs années de croissance, le parc locatif privé des grandes villes connait une baisse significative du prix des loyers et, mauvaise nouvelle pour les locataires, des biens locatifs souvent laissés à l’abandon par les bailleurs.

 

Les trois points clés à retenir :

– L’activité du parc locatif privé connaît un net recul.

– Les prix des loyers dans les grandes villes sont en légère baisse.

– De plus en plus de logements ne sont plus entretenus ou réhabilités.

 

[1] Selon le rapport de l’observatoire CLAMEUR publié le 5 septembre 2017

[1] CLAMEUR

[1] Source : www.bien-estimer-safti.fr